SCPI, Waterloo ou Austerlitz?
SCPI, le chant du cygne ?
Comme dirait l’idole des jeunes dans sa chanson : « Allumez le feu », et bien AEW avait soufflé sur les braises et Amundi a fini le travail en craquant l’allumette avec BNP, mais heureusement, ce feu sera circonscrit à certaines SCPI et non au marché !
Pour Aletia, il ne faut pas jeter l’eau du bain avec le bébé.
Il est évident que le secteur de l’immobilier, quel qu’il soit, devait ajuster ses prix : Hausse des taux d’intérêt fulgurante, inflation record, et loi énergétique….un beau cocktail Moltov !
Il n’en fallait pas plus pour que les SCPI qui flirtaient dangereusement avec la barre des 10% à la baisse passent à l’action. Effectivement, les trois SCPI d’Amundi naviguaient en eau trouble puisque les valeurs d’expertise au 31 décembre 2022 affichaient des surcotes par rapport à leur prix de souscription jusqu’à 8,76%. Et depuis le 31 décembre, le contexte immobilier ne s’était pas amélioré. Sous l’impulsion des autorités de tutelle, les SCPI ont décidé de revoir les valeurs d’expertise de leur patrimoine, et le résultat est là. Il fallait ne pas attendre le 31 décembre prochain, mais acter très rapidement ces ajustements de valeur. D’autres SCPI vont devoir également revoir le prix de leur part, pour ne pas la citer, mais elle se reconnaitra, un autre poids lourd devrait « passer à la casserole » prochainement.
S’achemine-t-on vers un Waterloo de la SCPI ?
Nous ne le pensons pas, car même s’il n’était plus tenable pour ces maisons de gestion de ne pas réajuster le prix de souscription…et les rendements qu’ils affichaient n’étaient pas non plus des plus sexy (quasiment en dessous de 4%), le marché de la SCPI reste une solution de diversification dont il ne faut pas s’écarter.
Effectivement, on n’était plus habitué à ce que les prix des parts ne baissent plus (sauf catastrophe sanitaire avec le COVID pour certaines spécialisées qui ont été pris dans la tourmente), et même, tel un toxicomane qui en demande toujours plus, il fallait que le prix des parts continue à augmenter. Or quand on investit en SCPI, l’objectif principal n’est pas de réaliser de la plus-value, mais se procurer un rendement. Si votre prix de part n’augmente pas pendant quelques années, ce n’est pas la fin du monde. Tant que les dividendes sont distribués avec des taux de rendement correct, il n’y a pas le feu au lac. La durée moyenne de détention est supérieure à 20 ans. C’est un placement qui se transmet même entre génération.
La valeur d’une SCPI, ce sont ses locataires qui doivent être en mesure de payer les loyers, et le gérant de SCPI doit veiller à acheter le bien au juste prix. Lors des dernières années, nous étions dans un marché de vendeur, ce sont eux qui dictaient les prix, et certains gérants de SCPI n’ont pas hésité à ne pas entrer sur certains marchés car ils estimaient que les prix étaient trop hauts…bien leur en a pris. Aujourd’hui, ils retrouvent le même bien invendu, bien sûr, mais à un juste prix. C’est la raison pour laquelle, que les SCPI « jeunes » ont un avantage sur les « anciennes » car elles vont pouvoir acheter des actifs à bon prix, et le prix de revient du parc immobilier sera plus bas, donc la valeur des parts renforcée. La hausse des taux s’arrêtera à un moment donné, et lorsque les conditions économiques seront réunies, les prix repartiront à la hausse. C’est tout simplement la vie de tout cycle économique. C’est là où le rôle des gérant est capital : « acheter c’est prévoir ».
La SCPI est placement LONG terme. Il faut envisager ce placement sur 10 ans au moins, tout comme placement immobilier. Quand on achète un appartement, c’est pour le garder et générer du revenu……comme pour la SCPI mais avec en moins les ennuis de la gestion locative.
En résumé, la grande majorité des SCPI ne reverront pas le prix de leur part baisser, et bien au contraire de nouvelles opportunités de marché s’ouvrent à elles, car les SCPI ont du cash et le taux d’endettement est tout à fait raisonnable. D’un marché de vendeur, on passe à un marché d’acheteur…ce que sont les SCPI !
Il faut garder à l’esprit que plus votre horizon de placement est long, plus vous avez de chance de vous enrichir. L’investissement en SCPI est plutôt un long fleuve tranquille tant que l’on ne panique pas.
Il ne faut pas jeter le bébé avec l’eau du bain!
