par Patrick JANEL | 29 Juil, 2023 | SCPI
SCPI, le chant du cygne ?
Comme dirait l’idole des jeunes dans sa chanson : « Allumez le feu », et bien AEW avait soufflé sur les braises et Amundi a fini le travail en craquant l’allumette avec BNP, mais heureusement, ce feu sera circonscrit à certaines SCPI et non au marché !
Pour Aletia, il ne faut pas jeter l’eau du bain avec le bébé.
Il est évident que le secteur de l’immobilier, quel qu’il soit, devait ajuster ses prix : Hausse des taux d’intérêt fulgurante, inflation record, et loi énergétique….un beau cocktail Moltov !
Il n’en fallait pas plus pour que les SCPI qui flirtaient dangereusement avec la barre des 10% à la baisse passent à l’action. Effectivement, les trois SCPI d’Amundi naviguaient en eau trouble puisque les valeurs d’expertise au 31 décembre 2022 affichaient des surcotes par rapport à leur prix de souscription jusqu’à 8,76%. Et depuis le 31 décembre, le contexte immobilier ne s’était pas amélioré. Sous l’impulsion des autorités de tutelle, les SCPI ont décidé de revoir les valeurs d’expertise de leur patrimoine, et le résultat est là. Il fallait ne pas attendre le 31 décembre prochain, mais acter très rapidement ces ajustements de valeur. D’autres SCPI vont devoir également revoir le prix de leur part, pour ne pas la citer, mais elle se reconnaitra, un autre poids lourd devrait « passer à la casserole » prochainement.
S’achemine-t-on vers un Waterloo de la SCPI ?
Nous ne le pensons pas, car même s’il n’était plus tenable pour ces maisons de gestion de ne pas réajuster le prix de souscription…et les rendements qu’ils affichaient n’étaient pas non plus des plus sexy (quasiment en dessous de 4%), le marché de la SCPI reste une solution de diversification dont il ne faut pas s’écarter.
Effectivement, on n’était plus habitué à ce que les prix des parts ne baissent plus (sauf catastrophe sanitaire avec le COVID pour certaines spécialisées qui ont été pris dans la tourmente), et même, tel un toxicomane qui en demande toujours plus, il fallait que le prix des parts continue à augmenter. Or quand on investit en SCPI, l’objectif principal n’est pas de réaliser de la plus-value, mais se procurer un rendement. Si votre prix de part n’augmente pas pendant quelques années, ce n’est pas la fin du monde. Tant que les dividendes sont distribués avec des taux de rendement correct, il n’y a pas le feu au lac. La durée moyenne de détention est supérieure à 20 ans. C’est un placement qui se transmet même entre génération.
La valeur d’une SCPI, ce sont ses locataires qui doivent être en mesure de payer les loyers, et le gérant de SCPI doit veiller à acheter le bien au juste prix. Lors des dernières années, nous étions dans un marché de vendeur, ce sont eux qui dictaient les prix, et certains gérants de SCPI n’ont pas hésité à ne pas entrer sur certains marchés car ils estimaient que les prix étaient trop hauts…bien leur en a pris. Aujourd’hui, ils retrouvent le même bien invendu, bien sûr, mais à un juste prix. C’est la raison pour laquelle, que les SCPI « jeunes » ont un avantage sur les « anciennes » car elles vont pouvoir acheter des actifs à bon prix, et le prix de revient du parc immobilier sera plus bas, donc la valeur des parts renforcée. La hausse des taux s’arrêtera à un moment donné, et lorsque les conditions économiques seront réunies, les prix repartiront à la hausse. C’est tout simplement la vie de tout cycle économique. C’est là où le rôle des gérant est capital : « acheter c’est prévoir ».
La SCPI est placement LONG terme. Il faut envisager ce placement sur 10 ans au moins, tout comme placement immobilier. Quand on achète un appartement, c’est pour le garder et générer du revenu……comme pour la SCPI mais avec en moins les ennuis de la gestion locative.
En résumé, la grande majorité des SCPI ne reverront pas le prix de leur part baisser, et bien au contraire de nouvelles opportunités de marché s’ouvrent à elles, car les SCPI ont du cash et le taux d’endettement est tout à fait raisonnable. D’un marché de vendeur, on passe à un marché d’acheteur…ce que sont les SCPI !
Il faut garder à l’esprit que plus votre horizon de placement est long, plus vous avez de chance de vous enrichir. L’investissement en SCPI est plutôt un long fleuve tranquille tant que l’on ne panique pas.
Il ne faut pas jeter le bébé avec l’eau du bain!
par Patrick JANEL | 10 Fév, 2023 | Retraite
Le sénateur Malhuret, très au fait des questions en gestion de patrimoine (…..merci Clermont-Ferrand!) a posé au Ministre une question quant à l’imposition au sein d’un PER des actifs immobiliers à l’IFI. Nous le savons tous, depuis l’instauration de l’IFI, si un contrat d’assurance-vie détient des Unités de Comptes à vocation immobilière (des SCPI par exemple), seulement celles-ci doivent être déclarées à l’IFI.
Le ministre répond que le PER est un contrat NON RACHETABLE, contrairement à l’assurance-vie (hors cas spécifique), et que par conséquent bien que des supports immobiliers puissent constituer tout ou partie de ce contrat, la valeur de ces supports immobiliers n’a pas à être déclarée à l’IFI.
En revanche, quand le contrat deviendra rachetable, ces unités de compte immobilières devront être déclarées à l’IFI. L’imposition est due pour « les contrats rachetables à hauteur de la fraction de leur valeur de rachat représentative des unités de comptes constituées d’actifs immobiliers imposables ».
« Le contrat est en principe rachetable à compter de la date de liquidation de la pension par son titulaire ou d’atteinte de l’âge d’ouverture du droit à pension de retraite. » En outre, avant cette échéance, si le titulaire a bénéficié d’un des 6 cas de déblocage par anticipation, ou lorsque l’assuré a atteint l’âge requis pour demander la liquidation du plan, le contrat est réputé rachetable; Les unités de compte immobilières sont alors incluses dans l’assiette IFI et doivent dès lors être comprises dans le patrimoine imposable des redevables pour la fraction de sa valeur de rachat représentative d’actifs imposables; Le ministre attire l’attention « sur le fait que la simple existence de l’événement permettant le déblocage suffit à donner au contrat un caractère rachetable »;
En revanche les Unités de comptes immobilières sous forme de compte-titres sont incluses dans la base IFI puisque le caractère rachetable ou non ne se pose pas.
N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’information: www.aletia.expert
par Patrick JANEL | 9 Fév, 2023 | Impatriation
Vous avez l’intention de revenir en France prochainement et d’y exercer votre activité professionnelle principale ; A quoi faut-il s’attendre fiscalement ?
Ce régime vous permettra d’être exonéré d’impôt sur le revenu pour une partie de votre rémunération pendant 8 ans maximum;
Les personnes éligibles sont les personnes appelées par une entreprise étrangère auprès d’une entreprise établie en France, ou bien les personnes recrutées directement à l’étranger par une entreprise établie en France.
Un point très important, vous ne pouvez pas prétendre à ce régime si le recrutement est postérieur à votre déménagement en France ! Votre promesse d’embauche ou contrat de travail doit avoir nécessairement l’adresse de votre domicile à l’étranger, par exemple ;
Également, il ne faut pas avoir été résident de France lors des 5 dernières années précédant votre retour en France.
Le montant exonéré d’impôt sur le revenu correspond à ce que l’administration appelle « le supplément de rémunération » déterminé ou déterminable dans le contrat de travail ou mandat social. Pour certaines personnes, une option est ouverte pour exprimer cette prime en pourcentage dans la limite de 30% de la rémunération nette totale.
Si parallèlement, après votre retour vous devez vous déplacer à l’étranger pour des raisons professionnelles, la part du salaire correspondant à ces déplacements peut être exonéré, mais un plafond existe pour les deux dispositifs ;
Ce dispositif se cumule avec celui de l’Impôt sur la Fortune Immobilière qui exonère d’IFI pendant 5 ans, les biens immobiliers détenus à l’étranger pour les nouveaux impatriés. En revanche ce régime IFI n’est pas conditionné à l’exercice d’une activité professionnelle.
par Patrick JANEL | 4 Déc, 2022 | loi
Projet LF 2023 😥 : Nouveau seuil d’imputation du déficit foncier sur le revenu global
Doublement de l’imputation sur le déficit foncier ! mais quelle (mauvaise) idée pour les non-résidents de France !
Vous allez me dire, doubler le déficit imputable sur le revenu global est une excellente initiative qui a pour but d’accélérer la transition écologique des logements. Les logements classés E, F et G sont dans le viseur afin qu’ils arrivent à une certification A, B, C ou D ; L’intention est tout à fait louable, car cela va permettre de réduire la taxation de ses salaires, ou retraites ou BIC, BNC et autres revenus ; Naturellement, le diable se cachant dans le détail, des conditions d’éligibilité seront requises. Malheureusement, d’une intention louable, nos non-résidents de France vont à nouveau déchanter s’ils décident d’entreprendre ces travaux. Au contraire, cela devrait les décourager de créer un déficit foncier dû à ces travaux sur la transition énergétique. Pourquoi donc me direz-vous ? Tout simplement, que la très grande majorité d’entre eux n’ont d’autre source de revenus français que des revenus fonciers…..donc imputer un déficit sur un revenu inexistant, n’est d’aucune utilité (sauf à revenir en France dans les 6 ans pour imputer ce report sur les futurs revenus non fonciers) ; En effet, si le revenu foncier présente un déficit, celui-ci doit s’imputer en priorité sur le revenu global et non pas sur les prochains revenus fonciers positifs. L’imputation en priorité sur le revenu global est obligatoire. Si une option eut été permise, soit imputation sur le revenu global, soit imputation sur les revenus fonciers futurs des dix prochaines années, le législateur aurait contribué à une harmonisation entre les non-résidents et résidents de France. Il est encore temps, chers parlementaires, de corriger le tir. Mais que voulez-vous quand on tient une vache à lait, on n’est pas près de la laisser partir, surtout en ces temps de disette budgétaire.
